今日 化一歡迎收聽中旬高尼圍你主持的金融化提在前段時間中國的房地產出現一些危險的信號那麼一開始是恆大接下來上星期又穿出來另外一家巨播就是房地產的恨不得最大的这个中国的皇帝省开发商

闭贵园也出现了问题

所以今天我们就稍微再来聊一下

这个中国皇帝省以及他对中国经济的影响

因为在疫情这个所有的这个疯控措施结束之后

人们预料说是应该有一波相当不错的

强劲的反彈的因為壓了這麼長時間 經濟在過去的兩三年裡面一直沒有能夠好好地發展然後再加上消費者的報復性的消費什麼的應該可以促進經濟新一波的強勇的反彈的結果對 在今年年初的時候確實出現了一點反彈但是是比原來所預料的要法律的多然後到第二季度的時候突然這個反彈就沒有了然後逐漸的各種各樣的數據公布出來以後都不是很好所以人們就引發了擔憂現在對房地產和以及對整個的中國的經濟減緩速度就是發展的速度減緩這個是有相當的擔憂的恆大是在美國宣布進入破產法保護的在李拜四做的宣布但是李拜五因為我們早上的節目要講大雨對不對 講相關的一些話題所以還沒有提及到這個話題但是在我們講的時候你記得嗎 有人就留言了對 就是說可不可以講一講這個恆大這個事情可見就是我們在美國的這些聽眾和觀眾也比較關心其實這個事情疫情有沒有原因它百分之百的是一個因素但是它也不是一個百分之百的絕對的或者是唯一的一個因素這裡面還是有一些政策和經濟調節的問題因為中國的經濟呢它是一種叫做市場加政府觀點很多的時候我們看美國或者西方的經濟呢它是一個資本主義的市場經濟所以它自己調節你不行的話你就倒閉那麼在關鍵的時候出現什麼次代危機的時候政府可能為了穩定經濟出來救一下不過順便說一下中國這次沒有救不管是恆大還是批守員沒有救所以這和美国在这方面的不一样也就是说是什么的就是政府它可以随时下来干预来调节这个市场你比如说房子这件事情在过去的三十年以来中国它整个这个国家出现了大规模的变化这个绝对除了經濟增長之外我們看到的是人口的貶錢就是向城市移動就是肯定的在這個沒有爭議的事實之上也就產生了下一個沒有爭議的事實向城市移動住哪兒对对那么就得要盖房子

这房子一盖呀来事了因为这房子一盖那工人就进来了就业率就高了跟这盖房子相关的一系列的经济的环节都发生了变化这么多人进来他是不是要吃饭呢对不对这么多人进来他除了助以外他一個人生活在一個地方的相關的一系列的環節都發生了改變那麼這個時候人們也注意到這個房地產的投資是一個好的投資是不是聽說幾年以前買的一個什麼房子對現在我當時要是沒賣就什麼什麼所以這個都是不需要經濟學家告訴我們都知道看到了這樣的一種規律但是當這個房地產的市場向著泡沫化發展的時候也就是過熱了這不習近平說那個房子是用來住的 不用來炒的嘛 對不對這麼一個國家的領導人他已經這麼說了就可見要下手了所以我們現在看到的比較直接的一次下手咱們30年以前 什麼20年以前就不說了就是3年以前3年以前政府開始要把這個方式進行冷卻因為出現了泡沫的跡象這個時候就產生了下面的问题因为盖房子的时候很多钱是借来的借来了以后他跟美国刺激贷款在这一点非常像他根本不用担心黄不起来啊这房子不是在涨的吗对不对你还不来我就给你卖了或者怎么样所以有这个情况還有就是老百姓看到了房市的這麼好的景象好像永遠出現在這個漲的狀態他還會把錢放在銀行裡吧所以政府的冷卻這個房地產的動作就是這樣第一他要減少整個的經濟對房地產的依賴

要以泡沫之整個經濟都不行了對不對 太多的環節掛在這個房地產上面同時才注意到消費者的儲蓄都在這兒大多數在這兒還有一些投資的企業 我們叫做什麼基金都往這裡投啊所以這個就是變成一個彈依賴性太強就不行了

對 這個其實就是過度的擴張因為以前的做法是這樣子的首先是中國的各個地方的這個官員的升千官員的政績是靠GDP是靠你這個地方的經濟發展有多快增速有多快 掛鉤的就是說你經濟發展的好就說明你是一個好官如果經濟不好的話對不起 你升值大概就會有困難了所以在那個時候各個地方政府都紛紛的把地等於是賣出去然後賣地所用的這個錢是挺多的

對整個的地方的經濟來說和GDP的增長來說是有好處的

那麼地賣出去以後給這些房地產的開發商

房地產開發商剛才說過了

他們認為說這個容警恐怕還會持續下去

一直會持續下去

於是一個做法就變成了過渡的擴張很多地方那個閉規員什麼恆大這些房地產開發商巨額的房地產開發商巨大的他們蓋的那個房屋可不是什麼一百套兩百套這樣大百萬幾對 那個都是移動就是一個開發項目就是10萬套20萬套這個在全國範圍的撒開來那個恆大申請破產的時候他手頭還沒有交付的房子就是這個公寓有上百萬套後來即使是這個就是宣布要進入破產法保護或者說已經違約以後他陸陸續續還是交了30萬套出去就是最後還不是爛尾就是完成了以後交出去那當然還是有許多可能資金不足什麼的資金上斷掉以後就沒法再完成了所以就可見他們的規模非常的大他們做法是這樣子中國的這個做法跟美國不太一樣中國的房地產的開發商他一開始賣的時候他是先收一定的保證金的在美國沒聽說過這個了但是最早的早期的開發的時候可能有過就是賣樓花這個是香港的這個做法我還沒蓋呢我就把這個圖紙和模型做出來以後我就先買樓花了你要訂嗎 你要買嗎現在買的話你給我交一個一部分訂金然後剩下的就是買的時候再交但是一部分訂金已經來了來了以後開發商用自己的地皮再加上這部分現金然後他去到銀行去贷款去贷款去盖这个房子那么后来呢就扩张的大了以后呢他们就是超出自己的能力去进行贷款贷了今天贷的这笔款是还三年前那笔贷款的利息实际上我听到这个说到到這有點像那個就是那個有螃蟹螃蟹那一種它不掙它不是炸機但是它做法就是我用這筆錢先補前面的後面的保險補前面的漏洞但是用這個方法你在運營的時候它必須要有一個東西就是说它不断擴張當前面的擴張冷卻的時候當你的樓賣的沒有那麼好的時候當你的資金量斷掉的時候那一下子整個的這個巨大的企業龐大的企業就會昏然倒塌你剛剛說這個然後想到可能有沒有20年反正是很多年前我陪著一個人我因爲我是那一年在北京去探親陪著一個朋友他說他要去買房子我說我沒見過他說在中國怎麼買房子他說我帶你去就是這樣就是到了一個大的幫勢裡面桌子上一個模型那模型是一座一座的樓然後那個下水水挺漂亮的对对而且他想去按一个去按一个上半牛楼里还两灯拿个棍子指着小女孩子您吃这层那层在那儿当时见了我就挺有意思的我那个朋友分潮你也来一种我说你开玩笑我来一种我干什么

咱们的一顶太久了你看着搞不懂的地方通时当然你来一种这都有钱所以我是说想到的当时的这一幕于是在现在这种情况之下为什么现在引发了说一个房地产公司宣布了个倒闭或者说他经营有点困惮怎么对整个的经济都会有影响呢

这个就

我们再分析一下

因为这个里面宣布了个倒闭或者说他经营有点困惨怎么对整个的经济都会有影响

这个就需要我们再分析一下因为这个里面有的时候他就是这个很的情况一个叫做期待还一个心理就是人们期待着说这个房地产应该是永远是一个不会跌的东西对不对这是一种期待但是心理呢有时候很可怕所谓心理就是

它没有地震

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